Informations utiles aux propriétaires de terrain

En ce moment en Normandie beaucoup de communes s’emploient à des études pour la révision de leur POS. Beaucoup de Normands espèrent tirer profit de cette révision, il est vrai que sur le littoral les promoteurs se bousculent dès qu’un espace constructible est dégagé, les acheteurs potentiels sont nombreux. MAIS, car il y a toujours un mais, il se trouve aussi des propriétaires qui ne veulent pas vendre pour des raisons personnelles, par idéologie, simplement pour garder les terrains pour les donner en héritage à leurs enfants, et aussi des agriculteurs qui ne souhaitent pas se défaire de leurs terres. Ces derniers seraient maintenant pénalisés par les nouvelles dispositions : merci Mr. J-L_ Borlot.

Je vous offre maintenant la lecture d’un article récent de Philippe François, paru dans Société Civile n°56, mars 2006 pour (IFRAP).

Michel H. A. Patin

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Collectivisation des terres

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Avec 550.000 km² et seulement 60 millions d’habitants, la France apparaît, aux Anglais, Allemands ou Hollandais qui la traversent, comme une sorte de désert. Avoir réussi à y créer une pénurie de terrains constructibles relève de l’exploit. L’Etat l’a fait.

Dès les années cinquante, la France ne comptait encore que 40 millions d’habitants, mais nos dirigeants se souciaient déjà de ce problème. Alors que les Anglais construisaient les maisons de leur choix, notre administration et nos responsables politiques planifiaient la construction massive de barres et de tours. Les Français aussi auraient aimé avoir leur maison individuelle, mais l’habitat collectiviste avait été décidé pour leur bien: il fallait économiser l’espace, tout en «tissant du lien social». Résultat: pénurie de terrains à bâtir et crises des banlieues.

Les lois et les interventions de l’Etat n’ont pourtant pas fait défaut: plan d’occupation des sols (POS), coefficient d’occupation des sols (COS), permis de construire, SAFER, loi SRU, expropriation, préemption, taxe locale d’équipement, villes nouvelles, zone d’aménagement concerté (ZAC), zone d’urbanisation en priorité (ZUP), Plan Locaux d’Urbanisme (PLU), Projet d’aménagement et de développement durable (PADD), Schéma de Cohérence Territorial (SCOT), Réseau National d’Urbanisme (RNU)…

Au lieu de se demander pourquoi cette usine à gaz ne fonctionne pas, le gouvernement a décidé d’y rajouter un étage avec la loi Borloo en cours de discussion au Parlement. La méthode est classique : une législation encore plus complexe et deux nouveaux impôts. Une taxe annuelle sur les terrains à bâtir. Une autre sur la vente des terrains déclarés constructibles depuis moins de 18 ans.

Nombre d’habitants au km2
Pays-Bas	386
Belgique	329
Royaume-Uni	246
Allemagne	231
Suisse	180
France	110

Patrimoine National

Les terrains constituent le poste le plus important de notre patrimoine national, avec 35% du total. Les logements (32%), occupent la seconde place, bien avant le patrimoine financier qui ne compte que pour 1,5%. Le sujet est donc de première importance pour de nombreux acteurs. On aurait pu s'attendre à ce qu'il soit traité sérieusement.
source: INSEE Première, janvier 2006

L’engrenage

La justification mise en avant par le gouvernement est connue. C’est celle de l’extrême gauche depuis des décennies: "il est anormal qu’un propriétaire bénéficie d’une forte plus value quand son terrain est déclaré constructible". Commetoutes les règles simplistes (interdire les licenciements, bloquer les loyers, augmenter fortement le SMIC, contrôler les prix …) celle-ci part d’un bon sentiment. L’idée est de taxer les "profits indus". Mais alors pourquoi s’acharner sur ces propriétaires dont la situation est souvent difficile, pourquoi ne pas taxer les bénéficiaires d’événements qui provoquent aussi une envolée des prix :

l’arrivée du TGV dans leur ville, le prolongement du métro jusqu’à leur quartier, la création d’une sortie d’autoroute près de chez eux (mais pas trop près), la création d’une rue piétonne devant leur commerce ou d’un jardin public en face de leur immeuble.

La tentation du justicier n’est pas nouvelle, mais on avait jusqu’à présent reculé devant le système inquisitorial qu’il faudrait mettre en place pour mesurer précisément les avantages obtenus par chacun, avec le risque d’aboutir à des résultats inverses de ceux attendus.

Les conséquences de cette nouvelle loi :

1. Rétention des terrains: les intéressés feront maintenant pression sur les maires pour que leurs terrains ne soient pas déclarés constructibles

2. Magouilles politico-financières: le changement du POS constituait une carotte; il devient en plus un bâton, créant encore plus de zizanies dans nos 36.000 villes et villages

3. Augmentation du prix des terrains qui finira par inclure le coût des taxes.

En pièce détachée

La collectivisation en bloc ayant partout échoué, ses partisans ont adopté l'approche progressive plus sournoise. Sont décrétés ne pas être des marchandises:

D'abord, le monde
Juste après, la culture
Puis, la santé et l'enseignement
Et le logement
Les transports
La nourriture surtout
L'eau et l'énergie
Les loisirs (sport, tourisme, vacances)
Et maintenant, les terrains

(À terme, il semble que seuls les chewinggum
resteraient dans l'économie de marché.)

Trois pièges parmi tant d'autres

Cas 1

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Vous habitez la maison de vos grands-parents entourée d’un jardin de 5000 m².
La mairie modifie le POS de cette zone, et la rend constructible à partir de 1000 m².
Vous possédez donc 4 terrains de 1000 m² chacun que vous n’utilisez pas.
Vous êtes taxé chaque année sur ces 4 terrains pour "insuffisance de construction".

Cas 2

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Votre terrain est déclaré constructible.
Vous voudriez bien le vendre mais il n’y a pas d’acheteur.
Vous payez quand même chaque année la taxe "terrains constructibles".

Cas 3

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Vous êtes propriétaire d’un terrain à usage agricole que vous louez à un agriculteur.
La mairie modifie le POS de cette zone; une partie devient constructible.
Vous êtes taxé chaque année sur une base forfaitaire majorée de 5000 euros par hectare, que vous louez, vous, 150 euros.
Votre locataire, exploitant agricole, refuse de partir.
Le faire partir est très difficile; l’indemnité à lui verser serait considérable.

On le voit dans les ex-pays communistes, une fois qu’il a été perturbé, le marché est difficile à remettre en route. Pour
les terrains, l’heure n’est pas à empirer la situation française en rajoutant des règlements, mais à la simplifier

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